En los últimos meses, España ha emprendido una serie de reformas sustanciales en el ámbito de la extranjería, que afectan tanto a la regularización de extranjeros en situación irregular como a las políticas relacionadas con las inversiones extranjeras en el sector inmobiliario.
A continuación, se detallan las principales modificaciones:

I. Eliminación del régimen de ‘Golden Visa’

Con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, se suprime el régimen de ‘Golden Visa’, que otorgaba permisos de residencia a ciudadanos no comunitarios que realizaban inversiones superiores a 500.000 euros en inmuebles en territorio español.

II. Reforma del Reglamento de Extranjería

El 19 de noviembre de 2024 se aprobó el Real Decreto 1155/2024, que modifica el Reglamento de Extranjería. Entrará en vigor el 20 de mayo de 2025 y establece novedades jurídicas para agilizar y flexibilizar los procedimientos de regularización.

Principales modificaciones introducidas:

Reducción del plazo de regularización por arraigo

El tiempo de permanencia mínima para solicitar arraigo social se reduce de tres a dos años.

Compatibilidad entre trabajos por cuenta propia y ajena

Los inmigrantes podrán desempeñar actividades tanto por cuenta ajena como propia desde el primer año de residencia.

Nuevas condiciones para los estudiantes extranjeros

Los estudiantes podrán trabajar hasta 30 horas semanales durante su estancia en España.

Creación de nuevas modalidades de arraigo

Se introducen nuevas vías de regularización: arraigo de segunda oportunidad y arraigo socioformativo.

El alquiler turístico ha crecido exponencialmente en España en los últimos años, generando conflictos en las comunidades de vecinos. Para dar respuesta a este fenómeno, el Gobierno ha aprobado la Ley Orgánica 1/2025, que cambia radicalmente la regulación existente.

Con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, el 3 de abril de 2025, las comunidades de propietarios recuperan el control sobre el uso turístico de las viviendas, dado que la autorización para llevar a cabo actividades turísticas deberá obtenerse previamente mediante una mayoría reforzada. Hasta esa fecha, la capacidad de limitar o prohibir estas actividades dependía en gran medida de acuerdos internos y vacíos legales. Sin embargo, con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, se produce un cambio sustancial en el marco normativo.

1. Prohibición por defecto, salvo autorización de la comunidad de propietarios

La principal modificación que introduce esta reforma de la Ley de Propiedad Horizontal es un giro en el enfoque legislativo: los alquileres turísticos quedan prohibidos por defecto, salvo que la comunidad de propietarios otorgue una autorización expresa.

Este cambio de paradigma es significativo. Anteriormente, si un propietario deseaba destinar su vivienda a alquiler turístico, podía hacerlo salvo que los estatutos de la comunidad lo impidieran explícitamente. Ahora, el escenario se invierte: será necesario obtener la aprobación de la comunidad de propietarios antes de iniciar dicha actividad.

2. Requisito de mayoría cualificada de tres quintos para autorizar el uso turístico

Para autorizar el uso de una vivienda como alojamiento turístico, se requerirá la aprobación en Junta de Propietarios mediante una mayoría cualificada, de tres quintas partes (3/5) de los propietarios y de las cuotas de participación.

Este quórum es el mismo que se exigía para restringir o limitar la actividad de los pisos turísticos antes de la reforma, pero, con la nueva regulación, se aplica ahora para permitir dicha actividad, no para restringirla.

3. Posibilidad de incrementar hasta un 20% las cuotas comunitarias de los pisos turísticos

Objetivo del incremento de cuotas

Otra de las novedades más relevantes es la facultad de las comunidades de propietarios para acordar un incremento de hasta un 20% en las cuotas de los propietarios que destinen sus viviendas al alquiler turístico. Esta medida tiene como objetivo compensar el uso intensivo de las zonas comunes, el mayor desgaste de las instalaciones y las molestias que puedan derivarse de esta actividad.

Procedimiento de aprobación del incremento

El incremento en las cuotas debe ser aprobado igualmente mediante la mayoría cualificada de tres quintos.

4. Protección para los pisos turísticos ya existentes

Continuidad de actividad para pisos turísticos anteriores a abril de 2025

Las viviendas que ya estuvieran registradas y operativas como pisos turísticos antes del 3 de abril de 2025 no se verán afectadas por la prohibición general. Podrán continuar con su actividad

Aplicación del aumento de cuotas a pisos ya operativos

la comunidad de propietarios podrá aplicarles el aumento del 20% en las cuotas, en caso de que así se apruebe en la Junta.

5. Sanciones y medidas legales ante actividades no autorizadas

Exigencia de cese inmediato de la actividad

Si un propietario inicia la actividad de alquiler turístico sin contar con la autorización requerida, la comunidad podrá exigirle el cese inmediato de la actividad.

Acciones legales por incumplimiento

En caso de incumplimiento, la comunidad podrá emprender acciones legales para obligar a la paralización de la actividad.

Actuación del presidente de la comunidad

El presidente de la comunidad podrá actuar de oficio o a petición de cualquier propietario afectado por la actividad no autorizada.

En resumen, la nueva Ley Orgánica 1/2025 fortalece el papel de las comunidades de propietarios y redefine los requisitos para operar pisos turísticos en España. Conocer estos cambios es clave para propietarios e inversores inmobiliarios.

Son un registro en el que se incluyen a todas aquellas personas físicas o jurídicas que hayan incurrido en algún tipo de impago como consecuencia de cualquier tipo de operación comercial.

Se usan para constatar la solvencia ya que recogen información sobre la situación patrimonial con respecto a una deuda y pueden marcar la diferencia entre la concesión o no de un crédito dinerario.

Regulación legal

Se encuentra contenida en la  Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales (LOPDGDD).

Requisitos

Para poder incluir a una persona física en este tipo de ficheros es necesario que se cumplan ciertos requisitos:

Respecto del acreedor

  • Que sea el quien facilite los datos al fichero de morosidad o bien la persona por quien actúe por su cuenta o interés (despachos de abogados o gestores de cobro por ejemplo).
  • Que haya informado previamente al afectado, bien en el contrato o bien en el momento de requerir el pago, acerca de la posibilidad de inclusión en dichos ficheros.
  • Que el acreedor haya realizado el requerimiento de pago al deudor con carácter previo a la comunicación de sus datos al fichero de morosos.
  • Que una vez incluido al deudor en el fichero deberá notificar al afectado sobre dicha inclusión dentro de los treinta días siguientes a la notificación de la deuda al sistema.

Respecto de la deuda

Es necesario que exista previamente una deuda que pueda ser calificada como cierta, vencida, exigible y que esté impagada.

La cuantía mínima adeuda para poder ser incluido en los ficheros está fijada en 50 euros para las personas físicas y en 300 euros para las personas jurídicas.

No pueden incluirnos en un registro de morosos antes de cuatro meses desde el inicio del impago.

Que no hayan transcurrido cinco años desde la fecha en que hubo de procederse al pago de la deuda o del vencimiento de la obligación o del plazo concreto si aquélla fuera de vencimiento periódico.

Clases

Los registros de morosidad más habituales son:

ASNEF / EQUIFAX (Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito).

BADEXCUG (Base de Datos Experian Users Group).

Aunque ambos ficheros son de carácter privado, la diferencia principal es que mientras en ASNEF se incluyen tanto personas físicas como jurídicas, en Experian solo son físicas.

CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España).

No es exactamente un registro de morosos, sino una base de datos del Banco de España donde aparece información de los préstamos, créditos, avales y garantías de una persona por importe acumulado superior a 1.000 euros.

RAI (Registro de Aceptaciones Impagadas).

Recoge los impagos superiores a 300 euros relacionados exclusivamente con personas jurídicas.

La información la proporcionan los bancos, y el alta en el RAI se produce de manera automática cuando no se hace efectivo un pago que se había aceptado.

FIM (Fichero de Inquilinos Morosos)

Se retroalimenta de las incidencias informadas por profesionales inmobiliarios, propietarios particulares y sentencias judiciales. Abierto tanto a empresas como a particulares.

Destinado a prevenir la morosidad en el alquiler.

Formas de salir de un fichero de morosidad

Estar en un fichero de morosos puede afectar tu acceso a créditos, hipotecas o incluso ciertos servicios. Sin embargo, existen formas de eliminar tu nombre de estos registros. A continuación, te explicamos las principales opciones.

1. Pagar la deuda y solicitar la eliminación

La forma más rápida y efectiva de salir de un fichero de morosidad es liquidando la deuda. Para ello:

✅ Solicita un justificante de pago al acreedor.
✅ Pide que informen al fichero para que eliminen tu registro.
✅ Si no lo hacen, reclama directamente al fichero con la prueba de pago.

Los ficheros tienen un plazo máximo de 10 días para eliminar tu nombre tras la cancelación de la deuda.

2. Reclamar si la inclusión es indebida

Si crees que te han incluido erróneamente en un fichero de morosos, sigue estos pasos:

🔹 Solicita pruebas de la deuda. La empresa debe demostrar que la deuda es real y está vencida.
🔹 Reclama directamente al fichero. Puedes dirigirte al registro donde estés incluido.
🔹 Acude a la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD). Si la inclusión es ilegal o no te notificaron, puedes exigir la eliminación.

3. Esperar el plazo legal

La ley establece que una deuda solo puede figurar en un fichero de morosos durante un máximo de 5 años desde la fecha en que debió ser pagada. Pasado ese tiempo, el fichero debe eliminarla automáticamente.

4. Negociar con el acreedor

Si no puedes pagar la deuda completa, considera estas opciones:

📌 Negociar un acuerdo de pago con una quita o fraccionamiento.
📌 Solicitar un «acuerdo de no inclusión». Algunas entidades pueden retirar tu nombre si te comprometes a pagar.

5. Tomar medidas legales

Si la inclusión en el fichero te ha causado perjuicios (por ejemplo, denegación de créditos injustificada), podrías reclamar una indemnización por daños y perjuicios.

Es un documento que acredita la residencia legal de un ciudadano de la Unión Europea (UE), del Espacio Económico Europeo (EEE) o de Suiza en España. Es obligatorio para quienes vayan a residir en España por un período superior a tres meses.

Debe solicitarse dentro de los tres meses siguientes a la fecha de entrada en España.

Se trata de una hoja verde que contiene el nombre, nacionalidad, domicilio y el Número de Identificación de Extranjero (NIE). No caduca, aunque se recomienda renovarlo en caso de cambio de domicilio o datos relevantes.

REQUISITOS

  • Ser trabajador por cuenta propia o ajena en España.
  • Disponer de recursos económicos suficientes para sí y su familia y aportar un seguro médico que proporcione cobertura en España durante su periodo de residencia.
  • Ser estudiante y estar matriculado en un centro público o privado para cursar estudios o formación profesional y contar con un seguro médico que proporcione cobertura en España durante su periodo de residencia y declaración responsable de que se posee recursos suficientes para sí y los miembros de su familia.
  • Ser nacional de un Estado miembro de la UE, EEE o Suiza y, a su vez, ser familiar** que acompañe o se reúna con otro ciudadano de alguno de estos países que reúna las condiciones anteriores.

¿DÓNDE SE SOLICITA?

Se obtiene en la Oficina de Extranjería o en la Comisaría de Policía de la provincia de residencia.

[Consulta aquí las Oficinas de extranjería: Extranjería en las Delegaciones del Gobierno]

DOCUMENTACIÓN

  • Formulario de solicitud (Formulario EX18). Enlace aquí: 18-certificado_residencia_comunitaria
  • Pasaporte o documento de identidad válido y en vigor.
  • Justificación de la residencia en España, según el motivo:
  • Trabajadores por cuenta ajena: Contrato de trabajo o certificado de empleo.
  • Trabajadores por cuenta propia: Alta en la Seguridad Social como autónomo.
  • Estudiantes: Matrícula en un centro educativo y prueba de recursos económicos.
  • Personas sin actividad laboral: Seguro de salud y prueba de fondos suficientes para vivir en España.
  • Pago de la Tasa, Modelo 790 Código 012. Enlace aquí: Tasa790_012

Puedes consultar aquí el importe de las tasas: Extranjería en las Delegaciones del Gobierno

**NOTA: El certificado verde es solo para ciudadanos de la UE, Espacio Económico Europeo y Suiza. Sus familiares no comunitarios deben solicitar la Tarjeta de Residencia de Familiar de Ciudadano de la UE. Ver aquí

¿QUIÉN PUEDE SOLICITARLA?

Se puede solicitar por un extranjero que ostente la condición de familiar de un ciudadano de la Unión u otro Estado parte del Espacio Económico Europeo, con derecho a residencia por un período superior a tres meses, para acompañarle o reunirse con él y con el que tenga el siguiente parentesco:

  • Cónyuge o pareja estable.
  • Hijo directo o de su cónyuge o pareja estable.
  • Ascendiente directo o de su cónyuge o pareja estable. [Este requisito no aplica si es familiar de estudiante]
  • Cualquier miembro de su familia que en el país de procedencia esté a su cargo o que conviva con el ciudadano de la UE, u otro miembro de su familia del que deba hacerse cargo por motivos graves de salud o discapacidad.

El ciudadano comunitario, debe cumplir una de las siguientes condiciones:

  • Ser trabajador por cuenta propia o ajena en España.
  • Disponer de recursos económicos suficientes y aportar un seguro médico que proporcione cobertura en España durante su periodo de residencia.
  • Ser estudiante y estar matriculado en un centro público o privado para cursar estudios o formación profesional y contar con un seguro médico que proporcione cobertura en España durante su periodo de residencia.

DOCUMENTACIÓN NECESARIA

  • Formulario de solicitud (Formulario EX19). Enlace aquí: 19-tarjeta_familiar_comunitario
  • Pasaporte válido y en vigor del solicitante.
  • Certificado de registro del ciudadano comunitario.
  • Documento que acredite la relación de parentesco (p. ej. acta de nacimiento, respecto de padres e hijos, certificado de matrimonio o pareja registrada, etc.).
  • Documentación que acredita el cumplimiento de los requisitos en cada caso (contrato de trabajo, alta de actividad económica, matrícula de estudios, seguro médico, etc.).
  • Certificado de empadronamiento actual (de antigüedad no superior a tres meses).

Una vez concedida la solicitud, deberá pedirse cita para la toma de huellas y la expedición de la tarjeta (pedir cita aquí). Para la expedición de la tarjeta se debe aportar:

  • Una Fotografía reciente.
  • Justificante de pago de la Tasa, Modelo 790 Código 012 (su coste es de 12,00 euros). Enlace aquí: Tasa790_012

¿DÓNDE SE PRESENTA Y EN QUÉ PLAZO SE RESUELVE?

La solicitud se presenta ante la Oficina de extranjería correspondiente, que debe resolver en el plazo de tres meses. [Consulta aquí las Oficinas de extranjería: Extranjería en las Delegaciones del Gobierno]

Si la Administración no resuelve en plazo, en este caso, el silencio administrativo es positivo. Es decir, se presupone la concesión y habría que solicitar un CERTIFICADO ACREDITATIVO DEL SILENCIO POSITIVO.

¿CUÁNTO TIEMPO DURA?

La tarjeta tendrá una validez de cinco años a partir de la fecha de expedición, o del periodo previsto de residencia del ciudadano de la Unión si éste fuera inferior a cinco años.

¿QUÉ PLAZO TENGO PARA RENOVARLA?

Puede solicitarse la renovación desde el mes anterior a la fecha de caducidad de la tarjeta de residencia, y dentro de los tres meses posteriores a dicha fecha de caducidad.

¿CUÁNDO SE EXTINGUE?

La tarjeta de familiar comunitario se extingue por los siguientes motivos:

  1. Disolución del vínculo (si estuvo casado o como pareja registrada menos de tres años -afecta también a los ascendientes y descendientes que no lo sean de la ex pareja comunitaria).
  2. Dejar de residir en España el ciudadano comunitario. Esta causa no afecta a los hijos que residan en España y se encuentren matriculados en un centro de enseñanza para cursar estudios, hasta la finalización de los estudios.
  3. Ausencias del titular de la tarjeta superiores a seis meses en un año (salvo en caso de enfermedad, gestación, estudios o traslados por motivos de trabajo, en que el plazo puede ser de 12 meses).
  4. Razones de orden público, de seguridad pública o de salud pública (debe suponer una amenaza real, actual y suficientemente grave).
  5. Carencia sobrevenida de medios económicos.
  6. Carecer de seguro médico. 

**Normativa aplicable: Real Decreto 240/2007, de 16 de febrero, sobre entrada, libre circulación y residencia en España de ciudadanos de los Estados miembros de la Unión Europea y de otros Estados parte en el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo.

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