Cómo impugnar acuerdos de la comunidad de propietarios y evitar pagar obras de mejora
Cuando en una comunidad de propietarios se aprueban obras costosas, ¿tengo que pagar aunque no esté de acuerdo?
La respuesta depende de dos factores clave:
- El tipo de obra aprobada (necesaria o de mejora).
- El sentido de tu voto o si estabas ausente y te opones en plazo.
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En este artículo te explico de forma clara, práctica y con fundamento legal cómo funciona la impugnación de acuerdos comunitarios, cuándo puedes librarte de pagar ciertas obras, y cuáles son los plazos legales exactos para impugnar una decisión de la Junta.
1. ¿Qué acuerdos pueden obligarte a pagar y cuáles no?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) distingue entre:
A) Obras necesarias (obligan a todos)
Son las imprescindibles para:
- conservar el edificio,
- garantizar seguridad,
- corregir daños o filtraciones,
- cumplir con obligaciones legales.
Da igual que votes en contra: son obligatorias para todos los propietarios.
B) Obras de mejora (no siempre obligan)
Son actuaciones que:
- embellecen,
- modernizan,
- aumentan el valor,
- o simplemente “dejan más bonito” el edificio.
Si el coste para cada propietario supera tres mensualidades ordinarias, no estás obligado a pagar si votas en contra o no fuiste a la junta pero manifiestas oposición en 30 días.
Este derecho está en el artículo 17.4 LPH y es desconocido por la mayoría de los vecinos.
2. ¿Qué ocurre si no voy a la Junta?
Los propietarios ausentes tienen un régimen especial:
Si no vas a la Junta, tu voto se considera favorable, a menos que manifiestes tu oposición por escrito en los 30 días siguientes desde que recibes el acta del acuerdo.
Si lo comunicas dentro del plazo, no te pueden obligar a pagar la obra de mejora que exceda de tres mensualidades de gastos comunes.
3. ¿Cómo impugnar un acuerdo de la comunidad?
Si la comunidad aprueba un acuerdo que consideras injusto, irregular o directamente ilegal, puedes impugnarlo judicialmente.
Los motivos para impugnar están en el art. 18 LPH, y son:
a) Acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos.
b) Acuerdos que perjudiquen gravemente a un propietario.
c) Acuerdos adoptados con abuso de derecho.
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4. Plazos para impugnar un acuerdo (muy importante para no perder el derecho)
Aquí llega uno de los puntos más importantes y que debe quedar muy claro:
1 año de plazo
Para impugnar acuerdos:
- contrarios a la ley, o
- contrarios a los estatutos de la comunidad.
3 meses de plazo
Para impugnar acuerdos:
- que perjudiquen gravemente a uno o varios propietarios, o
- adoptados con abuso de derecho.
El plazo empieza a contar:
- para asistentes → desde la fecha de la Junta.
- para ausentes → desde la notificación del acta.
Si te pasas del plazo, el acuerdo se vuelve firme, incluso aunque fuera injusto.
5. ¿Cuándo puedo negarme a pagar una obra aprobada por la comunidad?
Resumiendo:
✔ Si es una obra necesaria → Debes pagar, hayas votado lo que hayas votado.
✔ Si es una obra de mejora y la derrama supera 3 mensualidades, no debes pagar si:
- votaste en contra,
- te abstuviste o salvaste el voto,
- o estabas ausente pero te opusiste por escrito en 30 días.
En estos casos, si te quieren obligar a pagar, puedes impugnar el acuerdo y ganarlo.
6. ¿Qué pasa si me privaron del derecho de voto injustamente?
A veces ocurre que un propietario es declarado “moroso” sin serlo (por ejemplo, si ha consignado las cuotas judicialmente) y se le impide votar.
Esto es ilegal según el art. 15.2 LPH y produce:
- Nulidad del acuerdo, porque cambia el quórum y afecta al resultado.
En estos casos la impugnación tiene muchas posibilidades de prosperar.
Preguntas frecuentes (FAQ)
“Manifiesto mi oposición al acuerdo adoptado en la Junta del día XX/XX/XXXX.”
Sí, siempre que quede constancia de la recepción.
No, los acuerdos son firmes una vez pasan los plazos legales.
Si no debías nada o habías consignado judicialmente, es impugnable.
– Acta de la Junta
– Convocatoria
– Pruebas de tu voto o de tu oposición
– Pruebas de perjuicio o irregularidades
Sí, es obligatorio porque debe tramitarse por juicio ordinario.
Enlaces oficiales de interés
- Ley de Propiedad Horizontal (LPH) – BOE
- Código Civil – Comunidad de bienes
- Ley del Suelo – Obras y accesibilidad
- Ley de Enjuiciamiento Civil – Impugnación
- Constitución Española – Derecho de propiedad (art. 33)
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