Pisos turísticos: Nueva regulación tras la Ley Orgánica 1/2025
El alquiler turístico ha crecido exponencialmente en España en los últimos años, generando conflictos en las comunidades de vecinos. Para dar respuesta a este fenómeno, el Gobierno ha aprobado la Ley Orgánica 1/2025, que cambia radicalmente la regulación existente.
Con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, el 3 de abril de 2025, las comunidades de propietarios recuperan el control sobre el uso turístico de las viviendas, dado que la autorización para llevar a cabo actividades turísticas deberá obtenerse previamente mediante una mayoría reforzada. Hasta esa fecha, la capacidad de limitar o prohibir estas actividades dependía en gran medida de acuerdos internos y vacíos legales. Sin embargo, con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, se produce un cambio sustancial en el marco normativo.
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1. Prohibición por defecto, salvo autorización de la comunidad de propietarios
La principal modificación que introduce esta reforma de la Ley de Propiedad Horizontal es un giro en el enfoque legislativo: los alquileres turísticos quedan prohibidos por defecto, salvo que la comunidad de propietarios otorgue una autorización expresa.
Este cambio de paradigma es significativo. Anteriormente, si un propietario deseaba destinar su vivienda a alquiler turístico, podía hacerlo salvo que los estatutos de la comunidad lo impidieran explícitamente. Ahora, el escenario se invierte: será necesario obtener la aprobación de la comunidad de propietarios antes de iniciar dicha actividad.
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2. Requisito de mayoría cualificada de tres quintos para autorizar el uso turístico
Para autorizar el uso de una vivienda como alojamiento turístico, se requerirá la aprobación en Junta de Propietarios mediante una mayoría cualificada, de tres quintas partes (3/5) de los propietarios y de las cuotas de participación.
Este quórum es el mismo que se exigía para restringir o limitar la actividad de los pisos turísticos antes de la reforma, pero, con la nueva regulación, se aplica ahora para permitir dicha actividad, no para restringirla.
3. Posibilidad de incrementar hasta un 20% las cuotas comunitarias de los pisos turísticos
Objetivo del incremento de cuotas
Otra de las novedades más relevantes es la facultad de las comunidades de propietarios para acordar un incremento de hasta un 20% en las cuotas de los propietarios que destinen sus viviendas al alquiler turístico. Esta medida tiene como objetivo compensar el uso intensivo de las zonas comunes, el mayor desgaste de las instalaciones y las molestias que puedan derivarse de esta actividad.
Procedimiento de aprobación del incremento
El incremento en las cuotas debe ser aprobado igualmente mediante la mayoría cualificada de tres quintos.
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4. Protección para los pisos turísticos ya existentes
Continuidad de actividad para pisos turísticos anteriores a abril de 2025
Las viviendas que ya estuvieran registradas y operativas como pisos turísticos antes del 3 de abril de 2025 no se verán afectadas por la prohibición general. Podrán continuar con su actividad
Aplicación del aumento de cuotas a pisos ya operativos
la comunidad de propietarios podrá aplicarles el aumento del 20% en las cuotas, en caso de que así se apruebe en la Junta.
5. Sanciones y medidas legales ante actividades no autorizadas
Exigencia de cese inmediato de la actividad
Si un propietario inicia la actividad de alquiler turístico sin contar con la autorización requerida, la comunidad podrá exigirle el cese inmediato de la actividad.
Acciones legales por incumplimiento
En caso de incumplimiento, la comunidad podrá emprender acciones legales para obligar a la paralización de la actividad.
Actuación del presidente de la comunidad
El presidente de la comunidad podrá actuar de oficio o a petición de cualquier propietario afectado por la actividad no autorizada.
Conclusión
En resumen, la nueva Ley Orgánica 1/2025 fortalece el papel de las comunidades de propietarios y redefine los requisitos para operar pisos turísticos en España. Conocer estos cambios es clave para propietarios e inversores inmobiliarios.
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