Qué ocurre con la hipoteca y cómo ahorrar impuestos en la adjudicación de la vivienda

Cuando un matrimonio decide poner fin a su relación, las emociones no son lo único que se pone a prueba: las finanzas comunes, especialmente las deudas y préstamos compartidos, se convierten en un punto crítico. En España, una de las consultas más frecuentes en despachos de abogados es qué pasa con la hipoteca y otros préstamos cuando se produce un divorcio.

En LVQ Abogados en Sevilla, te ayudamos a encontrar la solución más ventajosa si estás buscando un divorcio con hipoteca en Sevilla o necesitas reorganizar tus finanzas tras una ruptura.

1. Punto de partida: el régimen económico matrimonial

En primer lugar, es fundamental saber bajo qué régimen económico matrimonial se contrajo el matrimonio:

• Sociedad de gananciales: todas las deudas adquiridas durante el matrimonio para atender a las cargas familiares son comunes (art. 1347 CC). Incluso si el préstamo o la hipoteca están a nombre de uno solo, se presumen gananciales si se destinaron al interés común.

• Separación de bienes: cada cónyuge responde de las deudas contraídas a su nombre. Sin embargo, si ambos figuran como prestatarios o avalistas en un contrato, existe responsabilidad solidaria frente al acreedor.

2. La hipoteca en caso de divorcio: por qué el banco no se “divorcia” de ti

Uno de los errores más comunes es pensar que, al adjudicar la vivienda a uno de los cónyuges, automáticamente se libera al otro de la hipoteca. No es así.
La responsabilidad solidaria frente al banco se mantiene mientras no se modifique el préstamo. Para que uno solo asuma la deuda es necesario un acuerdo con la entidad financiera (novación o subrogación).

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3. Adjudicación de la vivienda: compraventa o extinción de condominio

Aquí está la clave para muchos matrimonios que se divorcian y quieren evitar el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Opción 1: Compraventa entre cónyuges.

Si uno compra la mitad al otro, se tributa por ITP, que en muchas comunidades supera el 6 % del valor.

Opción 2: Extinción de condominio.

Si la vivienda está en copropiedad (por ejemplo, al 50 %), es posible adjudicarla a uno solo mediante escritura de extinción de condominio. En este caso, no se paga ITP, sino únicamente Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo suele estar entre el 0,5 % y el 1,5 %, dependiendo de la comunidad autónoma.

La Dirección General de Tributos y la jurisprudencia han reiterado que esta operación no es una transmisión sino una disolución de comunidad, lo que supone un ahorro fiscal significativo.

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4. ¿Qué pasa con el préstamo cuando hay extinción de condominio?

En la escritura de extinción de condominio se puede incluir la asunción de la deuda hipotecaria por parte del adjudicatario. Esto tiene dos efectos:

En lo civil, el otro cónyuge queda liberado de la obligación frente al adjudicatario.

En lo bancario, la liberación solo será efectiva si el banco lo consiente y firma la novación correspondiente.

5. Otras deudas comunes: préstamos personales y tarjetas de crédito

Además de la hipoteca, muchos matrimonios comparten préstamos para coche, reformas o tarjetas de crédito conjuntas.

Si el préstamo se firmó por ambos, cada uno sigue respondiendo solidariamente aunque se pacte otra cosa en el convenio de divorcio.

Si lo firmó uno solo, habrá que probar que se destinó a necesidades familiares para considerarlo deuda común en régimen de gananciales. También habrá que tener en cuenta si ese préstamo se ha ido pagando total o parcialmente con dinero ganancial (p. ej. sueldos), en cuyo caso puede dar lugar a reintegrar al otro cónyuge la parte que le corresponda.

6. Enlaces de interés

• Código Civil español – Libro IV, Título III
• Ley de Enjuiciamiento Civil (arts. 770-777)
• Ley 15/2015, de Jurisdicción Voluntaria
• Consejo General del Poder Judicial (Tablas de pensiones alimenticias)
• Agencia Tributaria – Impuestos AJD y extinción de condominio

En definitiva, un divorcio con deudas no tiene por qué ser una sentencia de problemas financieros eternos. Con una buena planificación, es posible reorganizar la propiedad de la vivienda, reducir la carga económica y optimizar la fiscalidad aprovechando figuras como la extinción de condominio.

Eso sí, cada caso es único y requiere un análisis jurídico y fiscal detallado para evitar sorpresas.

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